E-Yaklaşım / Temmuz 2016 / Sayı: 283
I. Giriş
Günümüzde Ekonomik veya sosyal gelişmeler yanında nüfus artışının da etkisi ile şehirlerde yaşayan insanların önemli bir kısmı apartman ve sitelerde ikamet etmeye başlamışlardır. Bununla beraber site otoparklarının sitede ikamet edenlerce veya mülk sahiplerince kiraya verilerek gelir elde etmeleriyle beraber bazı vergisel yükümlülükleri de gündeme getirmiş bulunmaktadır. Bu yazımızda site otoparklarının kiraya verilmesi durumunda elde edilen kira gelirinin vergi mevzuatı karşısındaki durumunun ne olduğu ve ne şekilde vergilendirileceği açıklanmıştır.
İkamet sahipleri yani konutlara malik olanlar olabileceği gibi kira ile oturanlar tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, otopark şeklinde bölümlerin kullanma hakkı verilmektedir. Söz konusu otopark ve benzeri bölümler, her ikamet sahibinin kullanımına bırakılmış olarak karşımıza çıkmaktadır.
Bu kapsamda, ikamet edenler kendilerine verilen otopark yerlerine bizzat kullanabilecekleri gibi, araçları olmaması gibi sebeplerle kullanmamaları ve diğer ikamet sahiplerinin boş kalan bu bölümleri kullanma talepleri karşısında belli bir bedel karşılığında kiraya verilmektedir.
Bu durum, karşısında otoparkların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelir ve verilen hizmet karşılığında ortaya çıkacak katma değer vergisi hususlarına ilişkin vergilendirme esasları makalenin müteakip bölümlerinde açıklanacaktır.
II- VERGİLENDİRME ESASLARI
A- GELİR VERGİSİ HÜKÜMLERİNE GÖRE
1- Kiraya Verenin Mükellef Olmaması Hali
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 4 ve 24. maddelerinde belirtildiği üzere site oto parklarının ortak kullanım alanı olduğu hüküm altına alınmıştır. Ancak uygulamada site otoparkları mülk sahibi veya kiracısına otoparkta bir yer tayin edilmek suretiyle belli alanlara ayrılmaktadır. Kendisine ayrılan yerin başkasına kiralanması durumunda elde edilen gelirin Gelir Vergisi Kanunu’nun 70/3. maddesinde belirtildiği üzere, “gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri” sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır (GMSİ).
Söz konusu gelirlerin belli koşullarda beyan edilmesi gerekmektedir. Ancak bu mal ve hakların ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.
Site otopark alanını kiraya verilmesi durumunda elde edilen kira gelirinin beyan edilip edilmemesi kiracı ve kiralayan bakımında farklılık arz etmektedir. Kiracı sitede ikamet eden bir vatandaş ve kiralayan da normal bir vatandaş ise herhangi bir tevkifat söz konusu olmayıp gelir vergisi kanunu 86/1-d maddesinde belirtildiği üzere, “Bir takvim yılı içinde tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarından elde edilen ve toplamı 2016 yılı için 1.580 TL aşmaması” durumda beyan edilmeyecektir.
İş yerine kiralanması durumunda, yani otoparktan ticari veya mesleki faaliyette bulunanlar gibi tevkifat yapmakla yükümlü bulunanlar faydalandığı takdirde, ödedikleri kira bedelleri üzerinden kiracı olan ticari, mesleki faaliyette bulunanlar tarafından tevkifat yapılması gerekmektedir.
Çünkü Gelir Vergisi Kanun’un 94. maddesine göre, “Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapılır.”
Kiracı ise elde ettiği tevkifat yapılmış kira gelirini Gelir Vergisi Kanunu 86/1-c kapsamında vergiye tâbi gelir toplamının Gelir Vergisi Kanunu 103. maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmaması koşuluyla (2016 için 30.000 TL), Türkiye’de tevkifata tâbi tutulmuş olan; gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verecektir.
2- Kiraya Verenin Mükellef Olması Hali
Site otoparkını bazı durumlarda residence olarak adlandırılan yapılarda olduğu gibi işyerleri yani ticari faaliyette bulunanlar gibi mükellef olanlar tarafından kiralaya verilmesi halinde, bu gelirler üzerinden ticari kazanç([1]) olduğundan tevkifat yapılmayacaktır.
Aynı zamanda bu kıymetler ticari veya zirai kazanca dahil bulunması halinde ticari veya zirai kazanç olarak dikkate alınacak ve gayrimenkul sermaye iradı olarak mütalaa edilmeyecektir. Çünkü GVK’nın 70. maddesinin 2. fıkrasına göre, “Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.” ifadesi yer almaktadır.
B- KATMA DEĞER VERGİSİ HÜKÜMLERİNE GÖRE
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun (1/3-f) maddesi ile Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemleri vergiye tabi tutulmuştur. Buna mukabil Kanun’un (17/4-d) maddesi ile iktisadi işletmelere dâhil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri vergiden istisna edilmiştir. Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği’nde, “iktisadi işletmelere dâhil olmayan gayrimenkullerin (arazi, bina ve bunlarla birlikte kiralanan mütemmim cüzü ve teferruatı, voli mahalleri ve dalyanlar ile gayrimenkul olarak tapu sicilinde tescil edilen hakların) kiralanması işlemleri KDV’ye tabi değildir; sadece iktisadi işletmeye dâhil gayrimenkullerin kiralanması işlemi KDV’ye tabidir. Yukarıda sayılan gayrimenkuller dışında kalan ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan diğer mal ve hakların (arama, işletme, imtiyaz hakları ve ruhsatları ve diğer hakların) kiralanması işlemleri iktisadi işletmeye dâhil olup olmadığına bakılmaksızın KDV’ye tabi bulunmaktadır.” şeklinde ifade edilmektedir. Gelir Vergisi Kanunu 70. maddenin 3. fıkrasında, ifade edilen gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğine göre gayrimenkul olarak sayılmadığından ve site otopark alanlarının kiraya verilmesi gayrimenkulden ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüz olduğundan istisnadan faydalanamaz ve katma değer vergisine tabi olur.
KDV’ye tabiiyetine yukarıdaki şekilde açıkladıktan sonra bu verginin nasıl tahakkuk ettirileceği hususunda sorumluluk hükümlerinin bilinmesi gerekmektedir. Bu hususlar, sorumlu sıfatıyla mı yoksa mükellefiyet tesis edilerek mi KDV’nin ödeneceği ilgili Tebliğ açıklamalarına bakılması gerekmektedir. KDV Genel Uygulama Tebliği’ne göre, “2.1.2.3. Kiralama İşlemleri
3065 sayılı Kanun’un (1/3-f) maddesine göre, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi işlemleri KDV’nin konusuna girmektedir.
Bu kiralama işlemleri ile ilgili KDV;
- Kiraya verenin başka faaliyetleri nedeniyle KDV mükellefiyetinin bulunmaması (sadece sorumlu sıfatıyla KDV ödeyenler bu kapsama dâhildir),
- Kiracının KDV mükellefi olması (sadece sorumlu sıfatıyla KDV ödeyenler bu kapsama dâhil değildir),
şartlarının birlikte var olması halinde, kiracı tarafından sorumlu sıfatıyla beyan edilecektir.
Ayrıca, kiracının;
- Gelir Vergisi Kanunu’na göre basit usulde vergilendirilenler (istisnadan vazgeçerek KDV mükellefi olmasalar dahi),
- Banka ve sigorta şirketleri gibi faaliyetleri KDV’den istisna olan işletmeler,
- Sadece KDV’ye tabi işlemlerinin bulunduğu dönemlerde KDV mükellefiyeti tesis ettirerek beyanname vermeleri uygun görülenler,
- 5018 sayılı Kanuna ekli cetvellerde yer alan idare, kurum ve kuruluşlar
olması hallerinde de, kiralama hizmetine ait KDV söz konusu kiracılar tarafından bu bölüm kapsamında tevkifata tabi tutulacaktır.
KDV’ye tabi olan kiralama işlerinde kiraya verenin başka faaliyetleri dolayısıyla KDV mükellefi olması halinde, tam tevkifat uygulaması söz konusu olmaz; kiraya veren, kiralama faaliyetlerine ait KDV’yi diğer faaliyetleri ile birlikte genel esaslara göre beyan eder. Faaliyetleri sadece 2No.lu KDV Beyannamesi vermelerini gerektirenler, bu kapsamda mütalaa edilmez.
Yukarıda belirtilenler hariç kiracının KDV mükellefi olmaması halinde de (faaliyetleri sadece 2 No.lu KDV Beyannamesi vermelerini gerektirenler de bu kapsamda mütalaa edilecektir) kira bedeli üzerinden hesaplanan KDV, kiraya veren tarafından mükellef sıfatıyla beyan edilir. Kiraya verenin başka nedenlerle KDV mükellefiyeti olmaması bu uygulamaya engel değildir.
Kiralama işleminin KDV’den müstesna olması halinde, mükellef veya sorumlu sıfatıyla KDV beyan edilmez.
Örneğin; Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve haklar arasında yer alan gayrimenkullerin kiralanması işlemleri, bir iktisadi işletmeye dahil olmamaları şartıyla, 3065 sayılı Kanun’un (17/4-d) maddesine göre KDV’den müstesnadır.
Dolayısıyla, bir iktisadi işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin kiralanması işlemlerinde KDV ve sorumluluk uygulaması söz konusu olmayacaktır.
5018 sayılı Kanuna ekli cetvellerde yer alan idare, kurum ve kuruluşların Tebliğin bu bölümü kapsamındaki kiralama işlemlerinde, kiracının KDV mükellefi olup olmadığına bakılmaksızın, tevkifat uygulanmayacaktır. Bu durumda, söz konusu idare, kurum ve kuruluşlar kiraya verme işlemleri dışında KDV’ye tabi işlemleri bulunmamaları kaydıyla, 1 No.lu KDV Beyannamesini sadece kiralama işleminin gerçekleştiği dönemler için verirler. Genel bütçeli idarelerde KDV’nin beyanı konusunda, Tebliğ’in (I/C-2.1.1.1) bölümündeki açıklamalar dikkate alınır.” şeklinde beyan ve ifadede bulunmuştur.
Örneğin, VYZ sitesinin A Blok Daire 710’da ikamet eden aile, söz konusu daireye malik olmalarından dolayı kendilerine tahsis edilen site otoparkını kullanmayıp alt komşusuna kiraya verdikleri takdirde; Gelir Vergisi Kanunu’nun 70/3 bendi kapsamında gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri hükmünde olduğundan bu kiralama işlemi GMSİ olarak gelir vergisi konusuna girmektedir; ancak GVK’nın 86/1-d hükmü kapsamında elde edilen kira gelir 2016 yılı için 1.580 TL yi aşmazsa beyan edilmeyecektir. Aynı zamanda kiralayan komşu, GVK’nın 94. maddesi kapsamında tevkifat yapmakla yükümlü kişiler arasında sayılmadığından kira ödemesi sırasında tevkifat yapma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle söz konusu işlem, tevkifatsız gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilecektir.
KDV açısından ise, otoparkın komşuya kiralanması işlemi, yukarıda açıklandığı üzere, KDV Kanunu’nun 1/3-f maddesi kapsamında konusuna girmekle birlikte 17/4-d. maddesi kapsamında, gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüz’i kapsamında olan site otoparkı gayrimenkul olarak değerlendirilmeyeceğinden istisna kapsamında kabul edilmeyecektir. Bu nedenle, örnekteki site otoparkının kiralanması işlemi, KDV’ye tabi olacaktır.
Bu kapsamda, yukarıda Tebliğ’de yer alan açıklamalara göre, ailenin KDV mükellefiyeti olmasa dahi, kiracı sorumlu sıfatıyla KDV beyannamesi verme yükümlüsü değilse, malik yani mükellef tarafından KDV mükellefiyet tesis edilerek beyan edilecektir.
Bu durumda, söz konusu işlemlerde, site otoparkının kiraya verilmesi nedeniyle kiraya veren tarafından KDV mükellefiyeti tesis ettirilerek KDV’nin beyan edilmesi ve ödenmesi gerekmektedir. Yani, bu olayda sitelerde yaşayanlar tarafından herhangi bir vergi mükellefiyeti olmadığı zannedilse de, görüldüğü üzere, gelir vergisi açısından belli sınırı aşmaya bağlı olarak, KDV açısında ise her halükarda, beyanname verilmesi gerekmektedir (Bu açıklama sadece, örnekteki olaya matuftur.)
Eğer, söz konusu işlemde kiracı tarafı normal mükellefiyeti bulunmayan bir vatandaş değil de, işyeri ise gelir vergisi açısından tevkifat yapılacağı gibi KDV yönünden de işyeri mükellefi tarafından sorumlu sıfatıyla KDV beyan edilerek ödenecektir.
IV- SONUÇ
Yaygın bir hal alan site otoparklarının sitede ikamet ederlerce veya mülk sahiplerince kiraya verilmesi her ne kadar yüksek tutarlı kira geliri elde edilmese ve kiraya veren tarafında herhangi bir vergi yükümlülüğü olmadığı düşünülse de vergi kanunları açısında durum bu şekilde olmayıp yukarıda detaylı açıklandığı üzere site otoparklarını kiralanmasında elde edilen kira geliri gelir vergisi kanunu hükümlerine göre beli şartlara bağlı olarak beyan edileceği, site otopark kira gelirinin katma değer vergisi kanun hükümlerine göre ise her hâlükârda katma değer vergisine tabi olacağı hüküm altına alınmıştır.
[1] 128 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği.
Yazar: EMRE AKIN*
YUNUS SÜRMELİ**
* VERGİ MÜFETTİŞİ** VERGİ MÜFETTİŞ YARDIMCISI
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder